我们在既有城市或者到一个新城市开店，如何进行准确的评估方法与顺序，首先应先了解城市基本资料，应该着重以这几个方面情况来考虑。
家庭人口及收入水平
家庭状况是影响消费需求的基本因素。
家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收入状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。
比如一个两口之家，在购物方面，追求时尚、个性；而一个三口之家(有一个独生子女)，则把消费需求着重以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄会直接影响在商品的选择。
比如，中年至老年人购物时倾向为保健品、健身用品、营养食品等；而儿童家庭主要把消费重点放在儿童食品、玩具等方面。
人口流量
一个地区的人口流量，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口流量越高，选址商店的规模也会相应扩大。
要计算一个地区的每日的人口流量，主要重心放在商业办公区、学校文化区等地，
公式为：
每日人口流量=人口总数－幼儿－离开人数＋进入人数
对于部分随机流入的客流人数不予考虑。
对白天人口流量大的地区，应具体分析当地消费需求的特性来进行经营选择。比如采取延长下班时间、增加便民项目等经营策略。
人口流量大的地区，一般商业设施之间的距离较近，可适当增加购物频率。而人口流量低的地区由于自身吸引力低，顾客光临的次数也会减少。
购买力
每个家庭在商圈的消费水平是由其收入水平决定的，因此，人口收入水平对商圈地理选择有决定性的影响。当然家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。例如北京西郊某餐饮在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本个。经过汇总分析，这户居民中，人均收入在月4千元左右的约占50%，0—元的占20%，—元的占20%，人均月收入万元以上的占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等以上收入水平。
在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。
有了以上城市情况的基本分析后，就可以根据地图，网上查阅现有商圈（一般称为传统商圈），着手选址。
在规划商圈时，找出可开店商圈，然后再逐一实地考查。一般的次序为：
先去城市商业中心作了解，现场实际观察各个集客设施。然后再找社区商业中心，看符合路段在哪里。
那时候，家中虽说有了电视机，但节目频道就这么几个，按几十下的遥控器，节目频道就又重新来过。而且看多了，也就厌了。
商圈调查的重点
集客设施的调查
a．观察人流动向：在每个商圈内找出人流量比较多，比较聚客的地点，一般人流聚客地点都是在商圈内的大型商场或大型休闲广场，但有些商圈可能没有大型商场而没有明显集客点，人流较多的区域可能是一排小型专卖店，零售店连结而成的路段。
b.调查商圈人流量：商圈繁荣的重要基础之一是人流量，首先对潜在店址进行人流量的变化全面了解，包括整个商圈流量以及各个地点的流量状况，然后再进行评估该区域是否符合开店基本指标。
c.调查人流质量：人流采点一般只对人流数量进行统计分析，而研究人流质量则是在人流量统计的基础上进一步研究过往人流的质量。一般来说可通过科学的问卷调查，可以找专业的调查公司或经过调查训练的人员来进行。
如果我们自己做调查时，常用的简单方法是实地观察该地区周围人的性别，年龄，穿着以及附近商业状况、社区住宅价位档次等信息。最后再做类别比例分析。
d.寻找可开店路段：从集客设施向外延伸，观察人流动向及流量，找出人流较为聚集的路段，作为开店路段。要特别注意每一条路。在实际商店聚集或者交通线路上均有阴阳面，所谓阳面是明显人流量较大的一侧，阴面则为人流量较少的一侧，我们在选址时，原则上要避开在阴面开店。但有些商业街阴阳面并不明显或阴面的人流量也很大，那么街道两边都可以考虑选址开店。
确定可开店店址
具体可开店地址的确定，是从面（商圈）、线（可开店路段）逐层缩小范围分析而得。
在面（商圈）的分析阶段：要评估商圈内顾客的特性，评估其是否具备成为优质店铺的市场环境特征。我们可以通过对等城市、对等商圈、对等店铺的方法来进行比较分析。分析出哪些区域是我们未来可开店的区域。
在线（可开店路段）的分析阶段：评估从目标商圈到可开店路段顾客接近的程度，目标商圈内的顾客是否愿意接近可开店路段？可开店路段是否为目标商圈内的人流路线？竞争店铺位置关系又是怎样。
在点（可开店店址）的寻找确定阶段：要在可开店路段上逐一考察评估每一个比较合适的潜在店址，评估潜在店址位置，以及附近特性等要点。比如，潜在店址的视野性、道路交通、以及附近的业态与其是否匹配等。凡是符合开店基本要求，比如营业面积、店宽、楼高、视野度、是否增容等指标，都将列入可开店店址优化选择中。同时也要记录每个潜在店址的具体状态，是否空店面，转让中或者是否在建中，都应全部列入可开店店址的选择上。将这些可开店潜在店址的属性整理出来，可作为此商圈的开店店址选择库。
竞争者调查
在商圈内对竞争店面进行调查时，应注意以下几点基本的调查内容：
营业面积收银台数座位数预估营业额开业时间店龄及距离
大型连锁企业在制定开店计划时，应该全面了解潜在店址的位置与主要竞争店铺所在的位置关系和饱和化关系，随时对自己的项目店铺进行调整与优化。
例如，需要特别考虑在预期计划内竞争店与重点开发区域的关系以及与既有商圈的防守关系；同时竞争店与商圈内开店有很大的影响。这需要进一步分析市场容量，收集城市的总人口数，竞争品牌的开店数，企业自己的开店数，店数市占率，店均服务人口数等等因素，以此分析出市场容量，以及自身店面的定位。
商圈图分析
店铺开发人员应该就每一个可开店商圈绘制一张商圈图，商圈图以集客设施为中心，约米为半径的范围（可依照不同的集客设施辐射范围的大小适当调整），将商圈图内的道路名称、住宅及公共场所、路段集客设施、可开店路段、可开店路段中的各个可开店店址、竞争店铺标明出来。
一般来说，人流采点的有效期为半年，而商圈规划的有效期为一年，由于城市改造，商圈改变等都需要做适时的调整和修正，因此每年年底需要对商圈分析进行追踪并做必要的调整。
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